【宏观】城中村改造：缘由、体量及影响——《见微知著》系列第十二篇

核心观点：

近期国常会及中央政治局会议提出在超大特大城市实施城中村改造。相较于此前大规模棚改，本轮城中村改造侧重于优化房地产和土地要素供给结构，强调用于保障房和公共基础设施建设，对房地产销售和投资拉动明显偏弱，更多利好基建、消费等领域。

从体量上看，预计在5-7年建设周期下，城中村改造年均投资额为6300-8900亿元，考虑到本轮城中村改造以社会资本为主体，预计每年撬动的信贷资金为5000-7000亿元左右。从节奏上看，当前处在政策发力初期，考虑到城中村改造涉及环节较多，包括村民搬迁、土地征收、城市功能和用地资源规划，项目建设周期长、涉及资金体量较大，短期对市场而言更多为提振预期，中长期政策效果有望逐步显现。

中央为何提出“积极稳步实施城中村改造”？ 

城中村改造是“十四五”规划中城市更新的组成部分，属于盘活存量资源、改善民生、扩大内需的方式。今年7月，国常会、政治局会议多次强调城中村改造。具体来说，本轮城中村改造有以下几个要点：1）改造范围：面向21个超大特大城市；2）建设方式：拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造。由于城中村改造针对的是集体土地，还涉及集体用地转为国有、净地出让等情况；3）实施主体：采取政府引导、市场化运作的模式；4）资金来源：提出多渠道筹措改造资金，鼓励和支持民间资本参与，预计社会资本起到主体作用；5）建设用途：重点提出与保障性住房建设相结合，努力发展各种新业态，实现可持续运营。从各地情况看，除用于保障房建设外，社区、学校、公园等公共基础建设、以及产业园区建设均有涉及。

本轮“城中村改造”有何不同？

实施目的：与棚改不同的是，城中村改造侧重于对房地产和土地要素供给侧的优化，各地更加重点通过盘活低效存量用地资源、调整部分用地规划，增加保障房供给、公共基础设施和工商业建设，从而改善民生、带动居民消费、促进产业结构调整。由于本轮城中村改造集中在少数城市，拆建比例原则上不超过20%，预计多以原地房票安置为主，货币化安置比例低，消化存量住房有限。

实施主体：城中村改造强调以市场化为主导，引入多元化融资主体，社会资本将作为重要主体，财政资金发挥杠杆作用，参与主体或主要为城市更新经验丰富、资金较为充裕的央国企开发商。而棚户区改造以政府主导，资金来源以财政资金、政策性银行贷款为主。

投资体量：根据我们的测算，预计特大超大城市城中村总投资额为4.4万亿元，按照5-7年的建设周期计算，每年平均投资额为6300-8900亿元，弱于此前棚改高峰期年均1.8万亿的投资规模。

“城中村改造”资金如何解决？

结合广东、上海城中村改造情况以及政策层表态，我们预计社会资本是重要主体，央国企打头阵，鼓励民间资金积极参与，与棚户区改造资金主要来自政策性金融支持有明显不同。财政资金主要发挥杠杆支持作用，但规模较为有限，且对项目选择较为严格，较为突出保障性安居、产业园区属性。考虑到当前政策性金融支持的空间与力度均有限，按照每年6300-8900亿元的投资体量测算，每年需要撬动的社会投资在5000-7000亿元左右。 

风险提示：城中村改造推进不及预期；市场主体参与程度有限。

发布日期：2023-08-03‍