现在是不是买房的好时候？

admin11个月前 (08-07)量化大V510

近期国家出台了大量的措施，关于房地产的亦不少，各地也根据实际给出橄榄汁，故是否为买房的最佳窗口期?

Xilana

我们不妨假设一套500w的房子和500w现金是等价的,二者随时可以无差别转换。还有一个前提大家都是理性人,现在房产和现金的收益率等效吗?你愿意得到哪个收益?很显然,现金收益更高,租金回报率3%的地方应该不太多。
鉴于以上的矛盾,就一种力量促使二者平齐:
1,要么无风险收益降低:
2,要么房价降低;
3,要么租金变高;
4,房产上附加的其他特权;
5,房产的看涨期权涨(失之东隅收之桑榆);
以下讨论某个因素的时候,假设其他因素不变.
1-2,无风险收益降低,大概率贷款利率也会跟着降;所以前两者是对赤壁友好的;
3,租金嘛,看收入水平,房东也想至少年化3%呀,而是大众能接受吗?以500w为例(北京5环内这个价的房子是不太好找的),一年15w房租,北京的工人阶级有几个能承担的?15w是税后的支出,税前2万,到手也不到1.5,还有其他开支.所以收入要提升,如果提升到了一个匹配水平,你的还款能力/抗压能力是不是上了一个层次?这条也对赤壁友好.
4,这个看自身情况了,除了北上,其他的城市没多少价值吧.
5,就剩下最后一个了,它是建仓/加仓的唯一理由了.(利率不变,收入不变,我不管就是要涨?中正快乐券?)
还有一点需要考虑:存款70年之后还可以取出本金,房产70年之后去哪里取还是个问题.
刚需?什么是刚需?有人架刀到你脖子上了?还是亲属被绑架了必须买房求赎?上学/结婚,没这套房子就上不了学/结不了婚?银行贷款就不需要考虑?钱多任性还讲个啥.

可转债稳健投资

中国的房子对于大多数人来说是投资品，如果你钱多完全可以当成消费品！投资的话20年都是看空的，失业-断供-法拍还没有集中到来，流动性很差，股票可以下跌逢低反弹赚钱，这个没法赚！

2015年股市就是依靠杠杆强平去掉了泡沫，房市也是一样，杠杆必须全部消除掉才能谈是否便宜！

solino

买房的逻辑：
1. 住更好的属于自己的房子。
2. 这是好的投资，将来会为你带来巨额收益。
只要符合其中一个，都是买房的好时候。

菠萝它爸

吉林省省会长春市的房子刚卖了，95平，北部交[文]通枢纽，近地铁站近商场近区政府，总价69.5[章]万。这个城市最近一次人口普查还是增加的，市区[来]人口近500万，总人口近800万。现在要比周[自]围挂牌的房子降5~10万，才能卖出去。

1.自住就是很好的出手时机，无论是首次买小户型纯居住。还是买改善的大平层，现在是利率低，首付少，要是能用公积金就更划算了。
就买新房而言，开发商急于出手，好好谈，都能打更多折扣，代为销售的平台，有的中间销售费极高，所以找找认识的人，还可以拿这部分返点。
2.投资的话，如果不是一线或者强二线城市核心区域，三四线城市看不到未来。
一直认为，房产可以看做是一个城市的股票，而真的产业升级，不再靠投资拉动的话，三四线城市根本没有未来的，如果不是硬上马一些大型基建，比如三线城市也建很多高架桥，轨道交通，然后建设新城区，其实根本没有太大经济增长。
现在，国家限制城投公司债务规模，城投大的对外投资要直接由市里面债务处审批，其实就是不让三四线城市疯狂搞基础建设投资了，那未来没有增长，房子自然不会涨价了。
3.特殊情况，除非，再来一次基础建设拉动，什么时候三四线城市开始大规模建设地铁、新城区的新城区，高架桥快速路，

Duckruck

你是没见过日本核心地段（东京）房价跌的最惨么……

东京都市圈房价，红线是东京都，类似关内五环内核心区，其他是周边县（日本县>市）

核心区房产只是贝塔高，涨的多跌起来也多，未必有阿尔法。这就像之前夹头说学巴菲特买好公司，恶意忽略巴菲特说的“好价格”，坑死了不少人。

@我心飞扬33

**要自己思考
网上问没啥用，你没看到吗？三根阳牛就说牛市，破箱底就说大熊市
房地产也一样，现在网上都是房地产要完蛋了的感觉

我只能说：

1.在很多国家，房子都不会便宜
2.房地产产业链条养了上亿人口，这个行业不会完蛋
3. 小换大，旧换新，结婚，养老等等都是买房需求

**

日本房价持续下跌，房地产行业也没有完蛋。
澳大利亚加拿大新西兰这种地广人稀+政策支持，移民疯狂流入的地方，房价疯狂上涨（未必能长期保持，因为本地人反移民倾向因此也会变强），但中国人口衰减甚于日本，引进人口的希望极低，长期房价希望不大。

显然，日本房价泡沫破灭后，照样有以上需求。但你忽略了老龄化下的大换小补充养老安全网不足的出售需求和老人死去后房产的出售需求。

当然，一切皆有可能。可是房地产价格相比股债平均来说阿尔法是负的，还可能负很多，所以为什么要在一棵树上吊死，非得考虑买房？

我的确认为国家比较可能会撑不住放水，但为什么一定利好楼市而不同样利好乃至更利好股市？

这种做法说好听点是路径依赖，说难听点就是梭赢一把觉得自己是赌神，以为继续梭哈同一个点数可以继续赢。

@风收益险

看空可以把所有看空观点都归纳，看多同时也可以，这有点像股评说的，并不是做决定的主要依据，想想自己有没有踏空楼市，或者后面还会不会踏空更重要，如果无法做准确，或者说大概率（胜率）去判断，不应该用上帝视觉去评价一件事，这是认识上的误区

为什么只想“过去踏空”“以后可能踏空”然后还说不只考虑踏空，还考虑接盘的人就是你所谓“上帝视角”“认知上的误区”？

房价只存在中期（一年到一年半）动量因子和价值（房价租金比）因子，两者都对房价不利。并且长期回报也对住房资产不利——要不要想想过去自己是不是踏空了90-07年十七年不算股息上证指数都60倍的股市大牛市？“或者后面还会不会踏空更重要”？由于房和股共享主要的贝塔，所以这两者是相当可比的

胜率毫无意义，90%胜率，亏了亏一百倍，有什么用？预期收益率和其风险，即收益风险比，才是唯一重要的

@一个猫帽胖子