多“箭”齐发提振预期，房地产行业拐点渐行渐近

admin2年前 (2022-12-05)研报613

南方中证全指房地产 ETF 投资价值分析

本文围绕南方中证全指房地产 ETF（基金代码：512200，上市时间：2017 年 9 月 25 日）的投资价值进行分析，主要结论如下：

房地产对我国 GDP 贡献较高，且占比仍在逐年扩大。截止 2021 年，房地产占我国 GDP 比重已突破 7%，是当之无愧的国民经济支柱产业；
在“三箭齐发”和“稳增长”目标的推动下，房地产行业有望持续发力，相关政策与市场的加持将给房地产行业发展带来一次重大的机遇；
近期随着各项利好政策的不断推出，房地产板块迎来较大涨幅，近一周、近一月和近三月均领跑全市场；
中证全指房地产指数（931755.CSI，简称中证全指房地产）的行业龙头效应突出，覆盖各细分板块下的龙头企业，具有较高的长期配置价值；
中证全指房地产指数具有明显的高分红特征，且未来两年具有高景气的预期，近年历史业绩相比沪深 300 指数具有显著的相对优势；
中证全指房地产指数成分股的市值分布攻守兼备，目前的估值处于历史较低位置，拥有较高的内在价值且中长期发展逻辑稳固；
南方中证全指房地产 ETF 是南方基金管理有限公司管理的一只 ETF 基金，以中证全指房地产指数为跟踪标的，管理费为 0.50%，托管费率为 0.10%，在资产规模和场内流动性均具有领先优势，可作为一种灵活方便、费用相对低廉、有效配置国内房地产行业股票的投资工具；
南方基金公司历史悠久，指数基金产品线完整，整体规模居于行业前列，房地产 ETF 的基金经理为罗文杰女士，基金管理经验丰富。

政策重磅利好不断，房地产行业再迎投资热潮

1.1. 房地产行业继续扮演国民经济支柱产业角色

回顾过去数十年，得益于改革开放以及较高的人口基数，房地产行业在中国具有得天独厚的优势，近几十年来，房地产产业链对 GDP 贡献占比逐年扩大。根据国家统计局数据，截止 2021 年，房地产占 GDP 比重已突破 7%，是当之无愧的国民经济支柱产业。纵观近 40 年，房地产对经济的贡献率从 1978 年的 2%迅速上升至当前的 7%左右，在维持较高占比的同时仍呈现出进一步增长的态势。

在 2022 年国务院发布的政府工作报告中，涉及房地产方向的内容可以总结为“继续保障好群众住房需求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。

“两会”政府工作报告延续了过去两年政府的相关表态，重点关注“稳地价、稳房价、稳预期，更好地满足住房需求”以及“因城施策促进房地产良性循环”。同时，工作报告确定了新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，同时对因城施策进一步推进。可以预期，房地产行业在未来有望能够从需求侧得到更大力度的政策宽松，推动房地产行业良性稳定增长。

1.2. 房地产行业政策加码，三“箭”齐发稳楼市

2020 年 8 月国家对房地产行业提出了“三道红线”，即剔除预收款项后资产负债率不超过 70%、净负债率不超过 100%、现金短债比大于 1。在这三个指标之上，将房企划为四档，踩中三条红线的房企归入“红档”，踩中两条红线的归入“橙档”，踩中一条红线的归入“黄档”，三条全没踩中的归入“绿档”。现在回看该政策，起到了很好的效果，及时地制止了房地产盲目无序的扩张，对房企大量举债开发起到了降温的作用，但与此同时也限制了房地产开发企业的融资渠道以及额度。

如今本轮地产政策以“稳”字当头，而非“刺激”，因此自2022年以来，国家不断推出利好民企融资的政策工具，已基本形成“三箭齐发”的稳地产融资态势，分别从信贷支持、债券融资以及股权融资端入手，从而构筑稳楼市的三个基本支点，即稳需求、保交楼、稳主体

第一支箭：信贷支持。信贷支持是指人民银行通过定向降准、中期借贷便利（MLF）等工具，为金融机构支持民营企业提供长期、成本适度的信贷资金，从而增加对民营企业的信贷投放，缓解融资难的问题。2022 年 11 月 23 日至 24 日，六大国有银行纷纷发布与万科集团、金地集团、碧桂园集团等至少 17 家房地产企业签定意向性融资支持协议的消息，统计已披露的意向性授信额度合计为 12750 亿元。
第二支箭：民营企业债券融资支持工具。民营企业债券融资支持工具是指央行运用再贷款提供部分初始资金，由专业机构进行市场化运作，通过出售信用风险缓释工具、担保增信等多种方式，为经营正常、流动性遇到暂时困难的民营企业发展提供增信支持。2022 年 11 月 1 日交易商协会、中房协联合中债增进公司召集 21 家民营房企召开座谈会，明确中债增进公司将继续加大对民营房企发债的支持力度，目前正在推进十余家房企的增信发债，涉及金额约 200 亿元，预计后期将有更多的企业通过中债增发债融资，此举对不断拓宽民营房企的融资渠道起到了积极的作用。
第三支箭：民营企业股权融资支持工具。民营企业股权融资支持工具是指央行按照市场化、法治化的原则，通过政策的精心设计，带动社会资本与金融机构共同参与对符合条件的民营企业进行小比例、不影响企业实际控制权的股权投资。2022 年 11 月 28 日，证监会决定在股权融资方面调整优化五项措施：1、恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；2、恢复上市房企和涉房上市公司再融资；3、调整完善房地产企业境外市场上市政策；4、进一步发挥 REITs 盘活房企存量资产作用；5、积极发挥私募股权投资基金作用。此举将有助于提高房地产行业的抗风险能力，进一步加速房地产行业的整合。

1.3. “稳增长”目标下，房地产行业有望持续发力

过去一年，宏观经济面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，“稳增长”已经成为全年经济工作的主线。在全年增长目标 5.5%的背景下，保证房地产产业的健康发展和良性循环成为关键一环。地产行业的周期性较强，政策通常根据行业最新发展状况相应做出逆周期调节，政策底先于市场底。

回顾历史上房地产行业的数次周期，政策调节精准迅速、政策工具多样化的现象较为显著。由于“房住不炒” 与“经济增长”之间往往存在一定的相互制约，为保证全年增长目标的实现，政策往往需要在两者之间往复推进，确保经济“稳中有进”。在经济过热的时期，为了抑制房价的上行趋势，政策面往往会收紧；而在经济下行超过一定下限后，为了维持经济增长，地方政策通常会趋于边际放松，刺激房地产市场发展，托底经济“稳增长”。

图 2 为商品房销售面积累计同比与销售金额累计同比的变化图，自 2005 年以来，商品房销售面积/金额共有五次同比增长为负的时期，分别在 2008 年、2012 年、2015 年、2020 年以及 2022 年。中央及地方政府在前四次销售面积/金额同比负增长时期均迅速出台了一系列提振房地产行业的相关政策，如降息降准、降低付比例以及放松限价限购等。2022 年商品房销售面积/金额再次出现负增长，在新房销售、拿地、开工、竣工数据均不佳的情况下已开始反映政策转向预期。经过近 2 年的回调，房地产业估值水平已位于历史较低分位数，且数据已经显示出反转的趋势，在前期产能出清之后，行业短期看估值修复，中期看利润企稳，长期看格局改善，从宏观产业选择和中观产业发展的角度，地产股有望迎来投资良机。

1.4. 市场利好不断，房地产板块近期领跑市场

随着近期各项利好政策的不断推出， A 股房地产板块的表现大幅回升，在近一周、近一月以及近三月内的区间涨跌幅表现均位列 31 个申万一级行业指数涨幅榜首。据 Wind 数据显示，房地产行业指数在近一周、近一月以及近三月内累计上涨幅度分别达到了 12.51%、23.49%、9.42%，如图 3所示。

从个股表现来看，过去一个月 A 股房地产企业普遍迎来了较大的涨幅。今年 11 月，A 股共有 12 家上市房地产公司涨幅上涨超 50%。其中，中交地产（000736.SZ）累计上涨 93.66%，中国武夷（000797.SZ）累计上涨 82.10%，南国置业（002305.SZ）累计上涨 73.89%，具体见表 2。截至 2022 年 11 月 30 日，市值超千亿的房企共 3 家，万科 A（000002.SZ）、保利发展（600048.SH）和招商蛇口（001979.SZ）分列总市值前三位，在今年 11 月分别累计上涨 30.06%、8.61%和 8.97%，行业整体表现领跑市场。

指数的投资价值分析

2.1 指数具有显著的行业龙头效应

中证全指房地产指数（931775.CSI，简称中证全指房地产）的基期为 2004 年 12 月 31 日，基点为 1000 点，自 2013 年 7 月 15 日开始正式发布，以调整市值加权法计算指数，成分股调整频率为每半年调整一次，具体编制规则详见表 3。

中证全指房地产指数选取中证全指样本股中的房地产行业股票组成，以反映该行业股票的整体表现。截止 2022 年 11 月 30 日，中证全指房地产指数权重排名靠前的成分股包括保利发展(600048.SH)、万科 A (000002.SZ)、招商蛇口(001979.SZ)和金地集团(600383.SH)等企业（见表 4）。这些股票大多属于房地产板块的龙头企业，体量巨大且先发优势明显，具有较高的长期配置价值。

2.2 聚焦交运板块优质公司，市值分布攻守兼备

从行业分布看，截止 2022 年 11 月 30 日，我们按申万三级行业分类统计了中证全指房地产指数所有成分股的行业权重分布情况，如图 4 所示。中证全指房地产指数权重最高的前 20 只股票成分股在住宅开发、商业地产、产业地产中的权重占比分别为 72%、17%和 5%，在住宅开发领域的行业中占比相对较高。

从市值分布看，中证全指房地产指数成分股中市值位于 100 亿以下、100-300 亿、300-1000 亿以及 1000 亿以上的股票权重占比分别为 57%、32%、8%和 3%，既包含了如保利发展、万科 A 等千亿级别的房地产龙头企业，同时亦覆盖了部分中小盘企业，兼具了龙头的价值属性和小盘的进攻性，市值分布较为均衡（见图 5）。

2.3 高分红特征明显，未来两年具有高景气预期

从分红能力角度看，中证全指房地产指数的分红水平显著优于大部分国内外核心宽基指数，详见图 6。与各类指数相比，从 2019 年 1 月到 2022 年 11 月，中证全指房地产指数的股息率大部分时间均处于较领先的地位。尽管近两年受市场环境影响分红有所下降，但仍处于较高水平。展望后市，在疫情以及海内外因素导致股票市场不确定性较高的大环境下，中证全指房地产指数的高分红特征能够为投资者带来较为丰厚且稳定的收益。

从未来的市场预期看，中证全指房地产指数未来成长空间广阔。如图 7 所示，根据 Wind 一致预期显示，市场预期 2023 年及 2024 年房地产行业的估值将得到显著修复，中证全指房地产指数 2023 年和 2024 年的预测每股收益分别为 1.18 和 1.29 元，相较过去两年将获得较大幅度的提升，指数未来两年的成长空间可期。

2.4 指数的历史业绩表现具有相对优势

我们将中证全指房地产指数自 2021 年以来的净值走势和沪深 300 指数进行了对比，如图 8 所示。从中可知，尽管 2021 年以来房地产行业受到宏观层面的诸多限制，中证全指房地产指数依然在近两年相对跑赢沪深 300 指数，自 2021 年以来，中证全指房地产指数获得了显著的相对收益，从净值曲线的走势看，中证全指房地产指数的净值明显位于沪深 300 指数的上方。今年下半年以来，国家不断推出利好民企融资的政策工具，已基本形成“三箭齐发” 的稳地产融资态势，我们预期中证全指房地产指数未来价格的相对走势将进一步扩大，现阶段投资房地产行业正当时。

2.5 指数估值位于历史低位，未来抬升空间大

图 9 为中证全指房地产指数自 2019 年以来估值的历史走势。从时序角度看，中证全指房地产指数自 2019 年以来 PB 下降幅度较明显，当前已回落至指数发布以来的 25%分位数附近，具有较强的安全边际，与此同时指数 PE 已实现快速回升。从政策层面看，房地产行业近期已经出现反弹的迹象。展望 2022 年，在“稳增长”、“三箭齐发”、 “保交楼”等一系列政策的支持下，房地产行业即将迎来新一轮景气周期，中证全指房地产指数的估值较大可能得到修复，行业具备较大的提升空间。

III

南方房地产 ETF 产品的相对优势

3.1 以紧密跟踪标的指数为投资目标，由资深基金经理掌舵

南方中证全指房地产 ETF（基金代码：512200，上市日期：2017 年 9 月 25 日，简称：房地产 ETF）是南方基金发行并管理的一只交易型开放式指数证券投资基金，业绩比较基准为中证全指房地产指数收益率。基金以人民币募集和计价，主要投资于标的指数成份股、备选成份股，两者合计比例不低于基金资产净值的 90%，权证、股指期货及其他金融工具的投资比例依照法律法规或监管机构的规定执行。

该基金投资目标为紧密跟踪标的指数，追求跟踪偏离度和跟踪误差最小化，主要采取组合复制策略及适当的替代性策略以更好地跟踪标的指数，实现基金投资目标。当指数编制方法变更、成分股发生变更、成分股权重由于自由流通量调整而发生变化、成份股派发现金股息、配股及增发、股票长期停牌、市场流动性不足等情况发生时，基金管理人将对投资组合进行优化，尽量降低跟踪误差。

南方中证全指房地产 ETF（512200）的现任基金经理是罗文杰女士。罗女士拥有美国南加州大学数学金融硕士、美国加州大学计算机科学硕士，具有中国基金从业资格，曾先后任职于美国 OpenLinkFinancial 公司、摩根斯坦利公司从事量化分析工作，2008 年 9 月加入南方基金，现任南方基金指数投资部总经理，目前管理的基金包括中证 500ETF、中证全指房地产 ETF、沪深 300ETF、MSCI 国际通 ETF、恒生 ETF、中证全指医疗保健设备与服务 ETF、中证创新药 ETF 等。

3.2 投资方式方便灵活，交易费用具有相对优势

房地产 ETF 为投资者投资我国房地产行业的企业提供了一种灵活方便、费用相对低廉的方式，这主要体现以下方面：一是交易便利。投资者通过 ETF 产品即可实现股票的投资，不但有利于分散风险，而且，ETF 持仓透明、风格清晰，可以为无时间精力分析个股的投资者极大节约时间；二是投资方式多样，既可以像个股一样进行买卖，也可进行利用 ETF 进行套利；三是交易费用相对低廉。ETF 作为完全被动的指数基金，管理费较一般的主动型基金低，而且，ETF 还可以享受免除交易印花税的政策优惠。

目前，房地产 ETF 的管理费率和托管费率分别为 0.5%和 0.1%，具体如表 6 所示。

3.3 资产规模领先，场内流动性高

根据 Wind 资讯统计，截止至 2022 年 11 月 30 日，房地产 ETF 的总规模已达到 41.86 亿元，在全市场同类产品中具有明显领先优势；从产品流动性角度看，自 2021 年 7 月以来，市场资金逐步不断流入房地产行业，南方地产 ETF 的场内流动性呈现阶段性快上升的趋势，日均成交金额稳定在 2.1 亿元（见图 10）。在 2022 年 11 月 29 日，南方房地产 ETF 单日成交额一举突破了 10 亿元人民币，这为投资者提供了良好的场内流动性环境。

3.4 基金公司历史悠久，团队屡获金牛基金大奖

南方基金是市场上最早开展指数投资业务的基金公司之一。早在 2009 年，公司便发行了南方沪深 300（现转型为南方沪深 300ETF 联接）、南方中证 500 LOF（现转型为南方中证 500ETF 联接）、南方深证成指 ETF 和南方深证成指 ETF 联接 4 只指数产品。专业背景方面，南方基金指数团队共有超过 20 位成员，具有数学、计算机、物理、金融工程、财经等多重背景，覆盖了指数产品开发、量化研究、基金投资管理的完整流程，核心基金经理团队平均具有 10 年以上的从业年限。

南方基金长期深耕指数投资管理，团队投资能力及旗下产品业绩表现备受市场认可。公司先后于 2014-2015 年、 2018-2021 年 6 度获得中证报颁发的“被动投资金牛基金公司”大奖；指数团队管理的基金产品累计获得 11 次指数型金牛基金奖，其中旗舰产品南方中证 500ETF 2014 年-2021 年连续 8 年获得金牛基金奖，是全市场唯一一只成立以来每年均荣获大奖的指数基金产品。

3.5 指数基金布局全面，产品设计独具匠心

南方基金积极进行产品创新，不断拓宽产品线布局。截至 2022 年 11 月 30 日，公司共发行管理了 64 只指数基金产品，合计管理规模超千亿元，排名市场前列。公司旗下指数产品可分为股票指数型基金、债券指数型基金、 QDII 指数型基金、商品指数型基金 4 大类型，覆盖了宽基指数、行业主题、SmartBeta、指数增强等不同细分方向或策略。宽基指数基金方面，公司旗下产品覆盖了沪深 300、中证 500、创业板指、双创 50 等市场主流指数，构建了较为齐全的产品线，其中南方中证 500ETF（510500）为全市场具有明显规模与流动性优势的跟踪中证 500 指数的基金；行业主题基金方面，公司在券商、有色金属、银行、新能源等十余个行业或主题进行了布局，为投资者提供了丰富的主题投资工具。

主要结论

过去数本文围绕南方中证全指房地产 ETF（基金代码：512200，上市日期：2017 年 9 月 25 日）的投资价值进行分析，主要结论如下：

房地产对我国 GDP 贡献较高，且占比仍在逐年扩大。截止 2021 年，房地产占我国 GDP 比重已突破 7%，是当之无愧的国民经济支柱产业；
在“三箭齐发”和“稳增长”目标的推动下，房地产行业有望持续发力，相关政策与市场的加持将给房地产行业发展带来一次重大的机遇；
近期随着各项利好政策的不断推出，房地产板块迎来较大涨幅，近一周、近一月和近三月均领跑全市场；
中证全指房地产指数（931755.CSI，简称中证全指房地产）的行业龙头效应突出，覆盖各细分板块下的龙头企业，具有较高的长期配置价值；
中证全指房地产指数具有明显的高分红特征，且未来两年具有高景气的预期，近年历史业绩相比沪深 300 指数具有显著的相对优势；
中证全指房地产指数成分股的市值分布攻守兼备，目前的估值处于历史较低位置，拥有较高的内在价值且中长期发展逻辑稳固；
南方房地产 ETF 是南方基金管理有限公司管理的一只 ETF 基金，以中证全指房地产指数为跟踪标的，管理费为 0.50%，托管费率为 0.10%，在资产规模和场内流动性均具有领先优势，可作为一种灵活方便、费用相对低廉、有效配置国内房地产行业股票的投资工具；
南方基金公司历史悠久，指数基金产品线完整，整体规模居于行业前列，房地产 ETF 的基金经理为罗文杰女士，基金管理经验丰富。